O que é o CUB

CUB (CUSTO UNITÁRIO BÁSICO)

A Lei 4 591 de 16 de dezembro de 1964, que dispõem sobre as incorporações imobiliárias, autorizou o BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO a firmar convênio com a ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, para a elaboração de Norma que estabelecesse critérios para: definir, qualificar, quantificar e precificar as unidades habitacionais.

Surgiu então a NB – 140 em 1965, denominada “Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifício em condomínio”, já incorporando dispositivos da Lei 4 864/65.

Muito embora a própria legislação estabelecesse a possibilidade de atualização periódica, a primeira revisão entrou em vigor em 1991 e, apenas em 1993, passou a vigorar a NBR 12.721, revisão da NB-140.

Importante notar que a Norma contemplava apenas unidades habitacionais, multifamiliares, de 2 e 3 dormitórios (apartamentos portanto). Uma revisão da NBR 12.721, que entrou em vigor em 2000 (Emenda nº 01), define ponderação dos insumos para se calcular o CUB para unidade residenciais unifamiliares, para salas comerciais e para construções industriais.

Com a Emenda Nº 01, de março de 2000, os Sinduscon’s estaduais passaram a calcular os CUB’s Comercial Salas e Lojas, Comercial Andares Livres, Galpão Industrial e Casa Popular de 01 Quarto. Os CUB’s Comerciais possuem 12 valores cada, dos quais também são calculados valores médios. Já os CUB’s Galpão e Casa Popular possuem apenas um valor cada, por não haver necessidade de variações nos projetos-padrão.

Enquanto que a Norma destina-se a disciplinar as incorporações imobiliárias, implantando regras que permitam a definições inconfundível da unidade autônoma e da edificação em si, o CUBm (Custo Unitário Básico médio) se destina ao regramento da estruturação financeira da mesma.

Já há alguns anos o CUBm vem sendo usado como indexador de contratos de compra e venda, especialmente após 1987, quando foram estabelecidos os critérios operacionais atualmente vigentes, proporcionando uma operacionalização completamente auditável, transparente, visando conferir um grau muito maior de credibilidade.

METODOLOGIA

Para a definição dos materiais componentes da “cesta básica” e da sua respectiva participação em cada um dos 24 (vinte e quatro) tipos de edificações consideradas, foram elaborados projetos completos, apropriados os quantitativos, concluídos os orçamentos, traçadas as curvas ABC e então definidos os 39 (trinta e nove) materiais, as 05 (cinco) categorias profissionais e 01 (um) equipamento que teriam seus preço pesquisados para a apuração do CUB Habitacional. Os demais CUBs calculados a partir da Emenda N° 01 seguem a mesma definição.

Importante ressaltar que cada insumo utilizado para o cálculo do CUB, constante da Norma, representa uma família, pois são muitos os insumos empregados em uma obra de construção civil.

Para os novos CUB’s, introduzidos em 2000, foi acrescentado apenas um novo insumo na cesta de materiais vigente para o CUB Habitacional – o interruptor simples de uma tecla - tendo, portanto, a cesta de materiais desses novos CUB’s, 40 itens.

As pesquisas dos preços dos insumos são efetuadas através de fax e telefone, em lojas, representantes, revendedores, distribuidores e fabricantes de materiais de construção; nas empresas construtoras, associadas ou não aos Sindicatos regionais que participam da pesquisa e em empresas de locação de equipamentos.

São pesquisados preços “de prateleira”, CIF na Grande Florianópolis, com o maior número de fornecedores possíveis, objetivando sempre ampliar o universo da amostra. São aproximadamente 200 (duzentos) informantes cadastrados, além de todas as maiores revendas de materiais de construção.

Os valores de mão de obra são pesquisados pelos Sindicatos de Blumenau, Chapecó, Criciúma, Florianópolis, Itajaí e Joinville, adotando-se como parâmetro de ponderação da participação de cada um deles à área construída nas principais cidades da base territorial de cada um, informada pelo CREA. São pesquisadas 40 (quarenta) empresas e aproximadamente 1.400 (mil e quatrocentos) funcionários.

O tratamento estatístico e enfim, o processamento do CUB é feito por um programa desenvolvido com base na NBR 12.721 e que adota critérios estatísticos racionais – trimédia para tratamento das amostras de materiais e média ponderada expurgada com desvios-padrão variáveis para mão-de-obra.

O CUBm, habitualmente divulgado pelos meios de comunicação, representa a média aritmética dos 24 (vinte e quatro) CUBs Habitacionais calculados para cada um dos projetos-padrão dessa modalidade. Da mesma forma se processa o cálculo do CUB Médio das demais modalidades.